对话嘉宾：中国房地产研究会副会长、住建部住房政策专家委员会副主任 顾云昌
住房政策与体制改革专家、南开大学博士后、副教授 马先标
距离新“国五条”地方细则落地已50余天。国家统计局18日发布的住宅销售数据显示，4月，70个大中城市中，有67个城市新建商品住宅(不含保障性住房，下同)价格环比上涨，最高涨幅为2.1%。二手房方面，环比3月，上涨城市有66个，最高涨幅为2.0%。
业内人士分析认为，受新政影响，炒房现象在一定程度上被遏制，但一部分改善性需求和刚性需求也被误伤。在一线城市如“北上广”，居民住房需求仍然旺盛，住房市场相对处于供不应求的状态。
有研究机构近期发布报告称，住房供求已经失衡，房价面临全面失控，如果不及时推进改革，市场还将出现大起大落。
房地产市场真的落入“愈调愈涨”的怪圈吗？房价会全面失控吗？如何才能保证调控效果？近日，新华网记者与多位专家学者展开一场深度对话。
如果不调控，涨得更厉害
新华网记者：怎么看待近期住房市场走势？住房供求是否失衡？房价是否真的面临“全面失控”？
顾云昌：我认为住房需求失衡、房价全面失控这种判断是一家之言。
第一，总体来看，从去年下半年开始，一些大城市在经历了两年半的严厉限购、限贷调控后，住房市场已经开始回暖，现在回暖的态势仍然还在延续。
第二，在全面回暖当中，各地的住房市场的情况差异较大，出现了“冰火两重天”。在一线城市，例如北京、上海等出现了需求明显释放，住房供应相对显得不足，面临着房价上涨的压力。但是在很多中小城市，特别是西部、中部的一些中小城市，市场的供应状况是供大于求的，这些地方的房价保持平稳，并没有出现这种失控的状况，所以，我认为“全面失控”这种情况并没有出现。
房价虽上涨，势头已抑制
新华网记者：现在有种声音认为，调控似乎对房价的上涨不起作用，该如何看待房地产调控的效果和必要性？
顾云昌：全盘否定房地产调控的成效是不客观的，如果不调控，投资投机需求泛滥，房价可能会上涨得更快。
从价格来看，北京一直是这轮楼市回暖的领头羊，但近段时间也出现了房价涨幅回落的现象。在70个大中城市中，2月份北京的新建商品住宅价格环比涨幅为3.1%，全国最高，但3月就回落到了2.7%。房价虽然仍然在上涨，但上涨的势头已受到抑制。随着成交量的调整，预计未来半年房价环比涨幅还将持续回落；至于同比涨幅，由于跨度是一年，其变化滞后于环比涨幅，所以房价同比涨幅可能滞后到明年见顶。
这正是调控的效果。当前，业内外人士似乎达成了一个共识：房地产调控全是错，“十年九调，越调越涨”。客观地讲，这样的观点有失偏颇。
首先，调控很必要。从经济学原理上讲，市场存在失灵现象，失灵时政府就得出手，用“有形之手”调校“无形之手”。同时，经济增长具有周期性，客观上需要政府运用经济政策防范经济大起大落。比如经济高涨、通胀严重时，就得加息降温；经济低迷时，就得降息刺激。作为经济重要部门的房地产业，其市场波动的幅度一般大于宏观经济，甚至成为经济起伏的重要诱因，所以更需要进行调控。
其次，调控很复杂。宏观调控本身很难掌握火候，市场冷时，加柴，可一不小心火势就会失控；市场热时，浇水，弄不好又会熄火。
“钱松地紧”是房价上涨的内在原因
新华网记者：住房市场价格连续上涨，您认为深层次的原因是什么？
顾云昌：房地产市场的价格是由供求关系决定的。当市场供应和需求之间出现了供不应求的情况时，价格会出现上涨。反之，市场就没有上涨的动力。过去十年房价上涨的背后就是房地产市场的供不应求，这是一个大的前提。我认为房价背后的推动力就是 “钱松地紧”。
钱很多很松，而土地却收得很紧，这就造成了需求的旺盛和供应的相对不足。“钱松”的表现就是购买者的购买力很强，钱可以大量地进入购买者的渠道。例如，在没有调控以前，购买者可以首付20%-30%，然后其余的钱都可以向银行借，不管有多少套房，都可以从银行得到贷款。现在虽然第二套的首付款提高了，但是总体上依然能够保证买房者能够从银行里借到钱。另外，中国的贫富差距很大，很多有钱人进入房地产市场进行投资，导致了需求的旺盛，也是“钱松”的一个表现。
而对于投资者来说，进入开发商的钱是卡的比较紧的，开发商的银行信贷受到限制，开发商要千方百计地去融资，这提高了他融资的成本，不利于他的加快开发，造成了开发量的不足和开发速度的放慢。
从“地紧”方面说，就是土地供应量的不足。在土地供应方面，近几年实际完成的土地供应量是下降的，有时候土地供应计划并不能完成，比如北京、上海、广州、深圳这样的大城市，在过去的三四年中，绝大多数年份这些城市的土地供应计划都没有完成。
住房政策与体制改革专家、南开大学博士后、副教授 马先标
距离新“国五条”地方细则落地已50余天。国家统计局18日发布的住宅销售数据显示，4月，70个大中城市中，有67个城市新建商品住宅(不含保障性住房，下同)价格环比上涨，最高涨幅为2.1%。二手房方面，环比3月，上涨城市有66个，最高涨幅为2.0%。
业内人士分析认为，受新政影响，炒房现象在一定程度上被遏制，但一部分改善性需求和刚性需求也被误伤。在一线城市如“北上广”，居民住房需求仍然旺盛，住房市场相对处于供不应求的状态。
有研究机构近期发布报告称，住房供求已经失衡，房价面临全面失控，如果不及时推进改革，市场还将出现大起大落。
房地产市场真的落入“愈调愈涨”的怪圈吗？房价会全面失控吗？如何才能保证调控效果？近日，新华网记者与多位专家学者展开一场深度对话。
如果不调控，涨得更厉害
新华网记者：怎么看待近期住房市场走势？住房供求是否失衡？房价是否真的面临“全面失控”？
顾云昌：我认为住房需求失衡、房价全面失控这种判断是一家之言。
第一，总体来看，从去年下半年开始，一些大城市在经历了两年半的严厉限购、限贷调控后，住房市场已经开始回暖，现在回暖的态势仍然还在延续。
第二，在全面回暖当中，各地的住房市场的情况差异较大，出现了“冰火两重天”。在一线城市，例如北京、上海等出现了需求明显释放，住房供应相对显得不足，面临着房价上涨的压力。但是在很多中小城市，特别是西部、中部的一些中小城市，市场的供应状况是供大于求的，这些地方的房价保持平稳，并没有出现这种失控的状况，所以，我认为“全面失控”这种情况并没有出现。
房价虽上涨，势头已抑制
新华网记者：现在有种声音认为，调控似乎对房价的上涨不起作用，该如何看待房地产调控的效果和必要性？
顾云昌：全盘否定房地产调控的成效是不客观的，如果不调控，投资投机需求泛滥，房价可能会上涨得更快。
从价格来看，北京一直是这轮楼市回暖的领头羊，但近段时间也出现了房价涨幅回落的现象。在70个大中城市中，2月份北京的新建商品住宅价格环比涨幅为3.1%，全国最高，但3月就回落到了2.7%。房价虽然仍然在上涨，但上涨的势头已受到抑制。随着成交量的调整，预计未来半年房价环比涨幅还将持续回落；至于同比涨幅，由于跨度是一年，其变化滞后于环比涨幅，所以房价同比涨幅可能滞后到明年见顶。
这正是调控的效果。当前，业内外人士似乎达成了一个共识：房地产调控全是错，“十年九调，越调越涨”。客观地讲，这样的观点有失偏颇。
首先，调控很必要。从经济学原理上讲，市场存在失灵现象，失灵时政府就得出手，用“有形之手”调校“无形之手”。同时，经济增长具有周期性，客观上需要政府运用经济政策防范经济大起大落。比如经济高涨、通胀严重时，就得加息降温；经济低迷时，就得降息刺激。作为经济重要部门的房地产业，其市场波动的幅度一般大于宏观经济，甚至成为经济起伏的重要诱因，所以更需要进行调控。
其次，调控很复杂。宏观调控本身很难掌握火候，市场冷时，加柴，可一不小心火势就会失控；市场热时，浇水，弄不好又会熄火。
“钱松地紧”是房价上涨的内在原因
新华网记者：住房市场价格连续上涨，您认为深层次的原因是什么？
顾云昌：房地产市场的价格是由供求关系决定的。当市场供应和需求之间出现了供不应求的情况时，价格会出现上涨。反之，市场就没有上涨的动力。过去十年房价上涨的背后就是房地产市场的供不应求，这是一个大的前提。我认为房价背后的推动力就是 “钱松地紧”。
钱很多很松，而土地却收得很紧，这就造成了需求的旺盛和供应的相对不足。“钱松”的表现就是购买者的购买力很强，钱可以大量地进入购买者的渠道。例如，在没有调控以前，购买者可以首付20%-30%，然后其余的钱都可以向银行借，不管有多少套房，都可以从银行得到贷款。现在虽然第二套的首付款提高了，但是总体上依然能够保证买房者能够从银行里借到钱。另外，中国的贫富差距很大，很多有钱人进入房地产市场进行投资，导致了需求的旺盛，也是“钱松”的一个表现。
而对于投资者来说，进入开发商的钱是卡的比较紧的，开发商的银行信贷受到限制，开发商要千方百计地去融资，这提高了他融资的成本，不利于他的加快开发，造成了开发量的不足和开发速度的放慢。
从“地紧”方面说，就是土地供应量的不足。在土地供应方面，近几年实际完成的土地供应量是下降的，有时候土地供应计划并不能完成，比如北京、上海、广州、深圳这样的大城市，在过去的三四年中，绝大多数年份这些城市的土地供应计划都没有完成。
除此之外，地方政府是土地供应的垄断者，他希望用少量的土地拿到更多的土地出让金，在这种情况下必然导致了土地价格的上升，现在土地价格年年在上升，在土地价格不断上升的情况下，降房价是很难的。就像是面包和面粉的关系，面粉不断地涨价，面包却要降价，难度很大。
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