南方日报07月04日讯 为保障预售商品房按约定期限交付购房人使用，进一步优化差异化管理措施，提高办事效率，昨日，东莞市住房和城乡建设局发布《关于商品房预售款使用实施差异化管理的通知》，对原有的管理方法进行修改。据悉，新规定根据企业情况设定了三个监管等级，实行预售款预留工程建设保证金制度，以及规定了暂停审核使用预售款申请的情形。
据了解，东莞市自2010年10月1日起对商品房预售款实施差异化管理，自新规定发布之日起，原有规定将废除。
项目公司违规母公司一同降级
根据新规定，市住建局将根据房地产开发企业（以下简称预售人）的资质等级、诚信守法、在莞经营等情况，设定A、B、C三个监管等级，以实施不同程度的监管。
A级为信誉监管，申请的企业必须有本市房地产开发二级及以上资质，或是由本市二级及以上资质的房地产开发公司为主要股东（占50%以上股份）成立的项目公司，且母公司同意担保。此外，还需要近两年未发生因未按施工合同约定支付工程款（拖欠工程款）引发工程合同纠纷、工人工资纠纷，造成已售商品房施工工期延误，或因开发企业自身原因造成延期交楼。
B级为常规监管，申请的企业必须已取得房地产开发资质（含暂定资质），与A级一样近两年无拖欠并未造成纠纷或延期。此外，A、B级监管都要求企业积极协助配合相关部门处理解决有关质量、经营投诉纠纷。
若房地产开发企业近两年内发生提供虚假申报材料骗取预售款，不积极协助配合相关部门处理解决有关质量、经营投诉纠纷，或发生上述拖欠工程款等情形的，将直接评定为或降为C级，实行特别监管。
值得注意的是，如果A、B级企业发生上述行为，因项目公司被降低监管等级的，母公司及其担保的其他项目公司将全部降为同一监管等级。
实行预售款预留工程保证金制度
根据新规定，为进一步完善预售款监管机制，确保预售款用于商品住房项目工程建设，预售人必须按照规定留有足够的资金保证建设工程竣工交付。
预售款预留工程建设保证金额度按不同监管等级和监管账户所监管楼宇的已售商品房销售总额的比例预留，A级监管按已售商品房销售总额的10%预留，B级监管按已售商品房销售总额的20%预留，C级监管的企业不实行预留工程建设保证金，实行“凭已支出用途、后付预售款”的监管模式。
而当监管账户所监管的楼宇已全部竣工验收合格，却仍未取得《竣工验收备案证》的企业，其预留工程建设保证金额度均按已售商品房销售总额的5%或不超过3000万元预留，直至预售款专用账户解除监管。
此外，如企业已达到A级监管条件，其上一年度全年销售金额达到5亿元或以上（包括占50%以上股份的开发企业成立的项目公司销售金额），其预售款预留工程建设保证金额度可按照已售商品房销售总额的5%预留，同时，市住建局将进一步减少企业的申请资料。
违规将被暂停审核使用预售款申请
根据新规定，预售人必须确保预售款用于商品房项目工程建设。在按规定预售款预留工程建设保证金后，预售人根据建设进度和项目工程建设费用，按照办事指南要求向市住建局提交相关资料申请使用预售款。
而被实行C级监管的企业，仅可使用预售款支付已支出的工程施工进度款和税费。申请使用预售款时须向市住建局提交已支付施工进度款（税费）的收款凭证。
此外，新规定也规定了暂停审核企业使用预售款申请的情况，包括经质量监督机构确定预售项目存在严重质量问题的；开发企业未按施工合同约定支付工程款（拖欠工程款）引发工程合同纠纷、工人工资纠纷，造成已售商品房施工工期延误、预售项目未按期交付使用的；其他违反商品房预售款监管规定的行为
据了解，东莞市自2010年10月1日起对商品房预售款实施差异化管理，自新规定发布之日起，原有规定将废除。
项目公司违规母公司一同降级
根据新规定，市住建局将根据房地产开发企业（以下简称预售人）的资质等级、诚信守法、在莞经营等情况，设定A、B、C三个监管等级，以实施不同程度的监管。
A级为信誉监管，申请的企业必须有本市房地产开发二级及以上资质，或是由本市二级及以上资质的房地产开发公司为主要股东（占50%以上股份）成立的项目公司，且母公司同意担保。此外，还需要近两年未发生因未按施工合同约定支付工程款（拖欠工程款）引发工程合同纠纷、工人工资纠纷，造成已售商品房施工工期延误，或因开发企业自身原因造成延期交楼。
B级为常规监管，申请的企业必须已取得房地产开发资质（含暂定资质），与A级一样近两年无拖欠并未造成纠纷或延期。此外，A、B级监管都要求企业积极协助配合相关部门处理解决有关质量、经营投诉纠纷。
若房地产开发企业近两年内发生提供虚假申报材料骗取预售款，不积极协助配合相关部门处理解决有关质量、经营投诉纠纷，或发生上述拖欠工程款等情形的，将直接评定为或降为C级，实行特别监管。
值得注意的是，如果A、B级企业发生上述行为，因项目公司被降低监管等级的，母公司及其担保的其他项目公司将全部降为同一监管等级。
实行预售款预留工程保证金制度
根据新规定，为进一步完善预售款监管机制，确保预售款用于商品住房项目工程建设，预售人必须按照规定留有足够的资金保证建设工程竣工交付。
预售款预留工程建设保证金额度按不同监管等级和监管账户所监管楼宇的已售商品房销售总额的比例预留，A级监管按已售商品房销售总额的10%预留，B级监管按已售商品房销售总额的20%预留，C级监管的企业不实行预留工程建设保证金，实行“凭已支出用途、后付预售款”的监管模式。
而当监管账户所监管的楼宇已全部竣工验收合格，却仍未取得《竣工验收备案证》的企业，其预留工程建设保证金额度均按已售商品房销售总额的5%或不超过3000万元预留，直至预售款专用账户解除监管。
此外，如企业已达到A级监管条件，其上一年度全年销售金额达到5亿元或以上（包括占50%以上股份的开发企业成立的项目公司销售金额），其预售款预留工程建设保证金额度可按照已售商品房销售总额的5%预留，同时，市住建局将进一步减少企业的申请资料。
违规将被暂停审核使用预售款申请
根据新规定，预售人必须确保预售款用于商品房项目工程建设。在按规定预售款预留工程建设保证金后，预售人根据建设进度和项目工程建设费用，按照办事指南要求向市住建局提交相关资料申请使用预售款。
而被实行C级监管的企业，仅可使用预售款支付已支出的工程施工进度款和税费。申请使用预售款时须向市住建局提交已支付施工进度款（税费）的收款凭证。
此外，新规定也规定了暂停审核企业使用预售款申请的情况，包括经质量监督机构确定预售项目存在严重质量问题的；开发企业未按施工合同约定支付工程款（拖欠工程款）引发工程合同纠纷、工人工资纠纷，造成已售商品房施工工期延误、预售项目未按期交付使用的；其他违反商品房预售款监管规定的行为
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