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昨日，省房协发布2012年度广东房地产市场分析报告。报告显示，2012年广东商品房销售市场呈先抑后扬走势，特别是下半年在央行降息、地方政策微调、市场预期转变等多重因素的共同作用下，以首次置业为主的刚性需求不断入市，销售市场逐步回暖。全年商品房销售均价8112元/平方米，同比上涨3%；商品住宅均价7668元/平方米，上涨1.4%。
房企资金压力逐步缓解
受房地产调控政策持续影响，2012年上半年房地产开发投资同比增速快速回落，1-7月跌至全年最低点8.7%；之后在宏观经济逐步探底反弹和商品房销售市场回暖的带动下，企稳小幅回升。全年广东房地产开发企业共完成开发投资5352.79亿元，同比增长11.3%，比上半年略微提高1.3个百分点。其中，住宅投资全年完成3704.98亿元，增长7.3%；占总投资的69.2%，同比下降2.6个百分点。
开发资金来源方面，2012年，全省房地产开发企业本年资金来源小计7918.27亿元，同比增长15.1%，比上年度低4.8个百分点。其中，全年国内贷款1507.53亿元，增长23.1%，增速呈平稳略降趋势；利用外资29.06亿元，下降60.4%；自筹资金2414.64亿元，增长12.1%，回落幅度较国内贷款更为明显，反映出企业的资金压力逐步缓解。
去年土地购置面积大降
2012年广东房地产市场的一个突出特点是，房地产企业的开发投资意愿相对较弱，土地购置面积大幅下降。截至2012年期末，全省购置土地面积1805.44万平方米，同比下降25.9%；土地成交价款591.85亿元，增长13.7%。对比往年数据来看，2004—2008年平均每年购置面积为2787万平方米，2009年以来平均每年购置面积2064万平方米，也就是说2012年土地购置面积呈现大幅缩量。与此同时，土地购置均价则有明显上升，尤其是2012年，同比涨幅超过50%，说明房地产企业获取土地的成本大幅上升。
值得注意的是，假设商品房项目的建设周期为两年，则2012年的竣工率（当年竣工面积与两年前的新开工面积之比）仅为64.2%，说明2011、2012年的施工进度不甚畅顺。由此推断，2010年以来增加的新开工面积仍有超过三成未竣工，预计相当一部分将成为2013年的潜在供应。加上2011、2012年总计超过2.26亿平方米的新开工面积陆续达到预售条件，2013年将是商品房的供应高峰期，可预售的供应量预计超过1亿平方米。
调控作用大，待售面积增
很多读者最关心的房价问题，从报告可以看到，2012年广东商品房销售市场呈先抑后扬走势。全年全省商品房销售面积7898.99万平方米，同比增长6.3%；商品房销售额6407.81亿元。
从全年待售面积的变动情况看，虽然8月之后同比增速有所回落，但绝对量仍略有增长，截至12月期末，全省住宅待售面积为3452.87万平方米，同比增长21.8%，说明去库存压力未减。其中，2012年期末的住宅待售面积同比增加385.47万平方米，而2011年期末又比2010年期末净增622.38万平方米，两年合计增加超过1000万平方米，可见2011年开始实施的限购、限贷等调控政策对商品住宅市场的抑制作用之大。
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