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4月中旬，史上最强楼市调控政策出台，在各地银行快速反应落地执行最严的房贷新政后，各大城市楼市成交量、房价应声而落。对于处于二线城市的东莞而言，新政出台对该市影响未如其他一线城市那样“立竿见影”，住宅成交虽然呈现衰落之势，但房价在新政出台半个多月后依然保持坚挺，处于历史高位，未出现大幅下滑。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，4月东莞住宅签约均价约6739元/平方米，环比仅下调3.4%，房价水平仍处于当地历史高位。受赶搭“末班车”集中签约影响，4月整体住宅签约面积45.3万平方米，环比增加35.1%。
虽然东莞楼市在4月的整体成交、房价受新政影响不大，但4月最后一周的楼市却出现由盛而衰的成交“大逆转”， 市场观望氛围异常浓厚,购房者“看跌房价”的心理预期强烈，各大楼盘人气、成交极为惨淡。
对投资和改善型 需求的抑制明显
房贷新政出台后，市场上“看跌房价”现象越来越多, “买涨不买跌”的心理导致了市场观望较浓,无论是投资需求还是刚性需求均受到了影响。据了解，新政后第一周,适逢东莞第一波楼市供应小高峰刚刚来临,积累已久的需求得以释放,所以在4月17日~18日进行开盘推货的万科金域华府和中信凯旋国际依然销售火爆。但随着新政后第一周积累需求释放后,市场观望氛围异常浓厚,新政后第二周楼市人气相比第一周相差甚远,成交情况天壤之别。从目前情况看，新政对购房者的心理影响很大，尤其对投资、改善型需求的抑制极为明显。合富辉煌东莞市场研究部调查城区几大楼盘发现,投资客比重较新政前的5%~10%已经下跌至5%以内。
同时,部分楼盘改善型需求比重亦得到减少,另一比较典型的变化就是首次置业比重增幅较大，很多楼盘首次置业比重达到50%~80%。市场分析人士指出，新政对购房者的影响不仅仅体现在心理上,还体现在实实在在的购房资金上,新政意味着改善型需求置业门槛得到大幅提高,过高的首付令不少客户暂时放弃或者延缓购房计划。房产新政的初衷为打压投资需求,但不幸已经殃及刚性改善型需求。
140平方米以上大房 销售面临较大的阻力
合富辉煌东莞市场研究部监测显示,新政出台后,中小户型的销售相对较好,主要为70~100平方米产品,主要消化人群为首次置业者;此外,110~130平方米户型销售良好,主要针对首次改善型置业者。由此可见,新政对首次置业和首改置业者影响相对较小。相对而言,140平方米以上,尤其160平方米以上大户型销售面临较大的阻力,二套房包括三套房首付的大幅提高抑制多次置业需求。可以预见,随着大户型的销售低迷持续下去,价格面临较大的下调压力。
因为投资回报率高 商业地产逆市飘红
东莞市房产管理局网上成交数据显示，新政出台后，不少投资资金纷纷从住宅撤出，投入到商业地产，令商铺、写字楼物业销售成交极为火爆，不同于住宅市场跌声一片成交急剧下滑，商业地产反而逆市飘红。从4月26日~5月2日的签约数据可以看出，东莞商业地产成交量突飞猛进，非住宅成交2.11万平方米，环比上升376.97%，同比上升170.46%，其中景湖湾畔93套、中信风云汇14套等。由于这次新政调控主要是针对住宅，而同样多的资金购买二套房和商业物业的首付和利率基本差不多，但是商业物业投资回报率高，因此非住宅在逆势中飘红，这也是开发商出货策略。
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