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东莞长安镇“房租经济”终结
“广东的发展现实面临着难以为继的局面。”在最近举行的“珠三角问策会”上，广东省发展研究中心主任谢鹏飞直言。记者深入长安镇，切身感受到了这个东莞市的一个典型外向型镇域经济体，在金融危机下的艰辛突围。长安镇，在全国百强镇排名中位居第三，其转型模式，为珠三角经济转型提供了一个值得研究的样本。
镇委书记的难题
改革开放30年来，长安镇以兴办“三来一补”和引进“三资”企业为突破口，发展外向型经济，1980年开办第一家来料加工企业后连续多年，每年都有数十家外资企业落户长安。在这样的背景下，长安迅速崛起为“中国机械五金模具名镇”、“中国电子信息产业重镇”。截至2009年底，长安拥有外资企业1300多家，民营企业1046家。但这种外向型经济的发展模式，给长安带来经济快速发展的同时，产业结构却并无多大变化——“目前‘三来一补’型企业依然占了很大比重。”当地一名观察人士对记者说。本报从广东省经信委获得的一份2008年的调研资料显示，在长安镇的这些外资企业中，又以“三来一补”企业为主，占60%左右;“三资”企业占40%左右。
该调研报告称，外企比例高，民企比例过低，受政策等外部因素影响较大，产业根基难稳定。由于外资企业是以资本为主导，特别是“三来一补”企业，生产经营是原料在外、销售市场在外的“两头在外”型，其性质决定他们来得容易，去得也容易。“在这样的经济结构下，外资企业的生产是否稳定直接关系到村一级的收入水平。”长安镇委书记欧林高对本报坦言，原因在于：物业收入成为集体经济收入的主要来源。据欧林高提供的数据显示，2009年镇、村、小组三级集体可支配收入总额32.8亿，其中物业收入占了69.6%，外资企业工缴费、管理费占12.7%，经营性收入占5.3%，规费收入占3.9%，其他收入占8.5%。
“房租经济”的困惑
“在金融危机下，我们认识到产业调整的重要性，特别是去年，也做了大量的工作。”欧林高说，不过，产业调整升级必然要转移或淘汰一部分企业，减少一大批工人，从而可能造成一批厂房和出租屋空置，直接影响就是短期内无论集体还是个人的物业收入都会大幅下降。长安镇当地村民告诉记者，在去年经济最困难的时候，全镇的租房空置率高达30%。“当时村民也很彷徨，赖以生存的房租没了，怎么生活?”该村民说，不过现在已经有所好转。
长安这种高度依赖租金的现象，被称为“房租经济”。“实际上，‘房租经济’不仅存在于东莞，在珠三角也普遍存在。”上述观察人士说。而数量庞大的外来务工人员成为经济发展的重要支撑。目前长安常住人口中有户籍人口4.2万人，非户籍人口63.6万人。外来务工人员占总人口的90%以上。外来人口作为劳动者和消费者，不仅为地方经济建设做出了直接贡献，而且有效促进了当地消费市场的活跃。“我们既要忍住阵痛，又在发展中逐步转型。”欧林高说。
转型路径
“金融危机后，现在出口量又恢复到了金融危机前的水平。我们现在的宗旨是在不停产的情况下促进转型，在不影响出口下开拓内销市场。”欧林高对本报说。显然，这有着对缓和快速转型对本地经济冲击的考虑。欧林高介绍，在企业层面，推动就地转型，成立专门机构为加工贸易企业转型升级提供服务，推动企业“来料”加工不停产转“三资”;同时，促进企业出口转内销。
不过欧亦承认，在促进企业转内销过程中，不是一个坦途——内地消费水平不高，消费力比较低，这对外企进入内地市场是一个挑战;同时，由于原材料价格、管理和生产成本等比较高，导致与内地企业的竞争压力比较大。“但不论如何，出口转内销，对企业来说总算是一个出路。”在欧林高看来，这是对存量企业的做法。在引进新投资的增量上，也有着一个规划。
在长安这样一个至少拥有2300家企业的镇一级经济体，“第二产业是命根子;招商引资仍然是下来的重头戏。”欧林高解释，服务业水平必须依赖工业发展水平，要在现有工业基础上发展服务业。“长安已经没法跟以前一样，动不动就拿出大面积的土地来发展工业了。”欧林高对本报说，鉴于土地资源的限制，接下来的招商引资中，把重点锁在生物医药和食品加工等占地小、效益高的领域上。
为了缓解用地压力，作为东莞的土地流转试点，长安也力图通过“三旧改造”挖掘用地潜力。据欧林高介绍，未来10年，长安通过三旧改造获得的土地量将达到2万亩。长安镇上沙社区党总支书记孙锡明介绍，为了合理用地，社区决定把旧村拆掉。即原来有宅基地证明的，可以易地获得新宅基地;而没有宅基地证明的，社区专门规划出一块地用于建设公寓式的居民安置住宅。“有地给地、无地上楼。”孙锡明说。
“全面实行村改居后，社区也推行了股份制。”孙说，比如动迁后产生的土地收益，按居民占股分配，50%给村民，50%给村集体掌握。而居民的股权可以等于遗产，“死不带走，由生者分。”孙锡明说。
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