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住宅开发领域遭遇密集调控之际，在今年已经公布的房企年报和业绩发布会上，总可以找到关于进军或者扩大商业地产版图的豪言壮语。上海凯迪企业(集团)有限公司董秘张义鸿日前在接受记者采访时说，一二线城市的住宅已经到量，商业地产的前景不容置疑，现在中国已经进入消费扩张时代。
不过，商业地产这块大蛋糕并非那么容易吃到。分析师薛建雄指出，未来两三年商业地产必然集中爆发，将进入到洗牌阶段。由于产业都要涉及市场、资金、技术三个问题，所以技术进步慢的开发企业届时将很难生存，最后可能只能把项目卖给成熟的企业。
记者从多位开发商和业内人士处获悉，对于想要转型的住宅企业而言，优势自不待言，其可以通过自身的专业降低拿地难度，但其仍需注意模式、管理、人才、资金四大难关，是商业地产前行路上的四大拦路虎。
成功模式可否“复制”?
商业模式是摆在地产巨头面前的第一道坎。自万达成功打造出“城市综合体”后，“城市综合体”在内地密集涌现。对于力图转型的开发企业而言，复制已有的成功模式能否在商业地产领域取得一席之地?
城市综合体产品类型
金地集团商业地产公司常务副总裁潘韬称，像万达的“先招商，后建设”、“订单商业地产”这些模式都是企业发展的精髓，是可以去学习的。而目前城市综合体相对来说是效率最高、利润空间比较高的产品。据潘韬介绍，城市综合体有很多产品线，可以分成三种主要类型：
第一，以商业为主还是商务为主划分，比如打造以购物中心为主的综合体，还是以写字楼为主的综合体，或是以做酒店为主的综合体。
第二，区域的划分，侧重于一线城市，还是二三线城市。
第三，地段的划分，是做市中心为主，还是做新区或者开发区为主。
潘韬称，国外成熟的商业地产开发商涉及的产品不是越来越多，而是越来越少。其实商业地产做到最后的境界是企业自身只负责投资，就是拿钱拿地，而其他事项都外包给相应的链条专业公司去做。这样才能做到最专业，很好地整合各方资源，而不是单纯地自己去做。
高力国际咨询服务部华东区董事朱磊也称，复制可以为企业提供一种可行性的思路，通过复制可能会超越以往的模式。但专家则认为，如果企业要复制万达、宝龙模式，很容易在资金和招商环节上卡壳。中原地产上海研究咨询部总监宋会雍认为，一线住宅开发企业不会单纯去复制万达的模式，因为自己的品牌效应已经存在，所以选择自己现有的产品线做延伸相对而言是个趋势。
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