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东莞房价数月来小幅上扬 节后涨价之势或逐渐明朗化
在史上最严厉调控的大背景下，房价非但没有像人们预想般出现下滑。就在新旧年交换之际，更多的人相信2011年的楼价还会向上走，涨价渐成市场主流声音。“这几天，关于楼价走势的最新数据就是‘2010年12月份全国70个大中城市房价连续4个月环比上涨’。”业内人士陈总监坦言道，这是真实行情，东莞也一样。数月来，东莞房价有小幅度上扬的态势，并在市场呈现出明涨与暗涨两种不同的形式，交替着影响市场的整体行情，预计到春节后涨价之势会逐渐明朗化。
■楼价还会向上走，涨价渐成市场主流声音
楼价不降反升普遍适度上调
对于房地产行业来说，去年的调控厉政仅起到抑制房价快速上涨的作用，并没有改变2009年以来反弹上扬之势。“从去年7月份开始，东莞楼市开始出现明涨迹象，并将这一行情延续至今。”瑞峰置业姚总表示，即使期间遭遇“二次调控”的影响，但市场升温的步伐并没有调整，部分楼盘甚至直接上调售价。
记者通过电访、现场走访的方式了解城区10多个主要楼市发现，东莞楼市在数轮调控中，商品房售价不降反升，售价上调现象比较普遍。其中，过半楼盘售价上调超过5%，多数是位置相对较偏，配套还没有完善的楼盘;个别楼盘售价较去年10月前售价高10%。如景湖时代城、天骄峰景、森林源·香樟林、凯旋国际、江南第一城、精英世家、上东国际、香树丽舍等。
另悉，近期镇区楼盘涨价同样不手软，尤其是邻近深圳的镇区项目，无论是明涨还是暗涨的幅度都不小。
“现今推货不同以往，是一批一批地推向市场，这就要求楼盘售价要有适度上扬。”中信地产相关人员坦言道，这一方面是越后面产品的品质越高，另一方面也是房价自然升值的一种表现。
事实的确如此，许多业内人士表示都是这样做的。
“去年开盘时，两三房单位每平方米售价最低近五千元，如今均价已经去到了7000元/平方米，如果排除位置、时间等因素，每平方米上涨近千元，不同单位的涨价幅度大概在8%-15%。”某项目负责人介绍，楼盘售价调整并没有过度激进，而是循序渐进式地向前走，并与周边或区域楼盘保持一致的价格基调，一方面客观地反应了市场的变化，而另一方面也说明楼市都普遍上调售价了。
商家积极探市节后可能涨价
与明涨楼盘相比之下，部分楼盘则选择暗涨这种相对温和手法。
“这种手法适用于敏感期，也适合于竞争优势较弱的项目。”某开发商负责人表示，其作用有两个方面，一是有利于商家试探消费市场的反应，了解市场的真正接受底价，避免因明涨而流失客户;另一方面商家通过减少折扣和让利，拉升了整体销售价格，提高了经营效益的同时，也为项目后续推货探明了价位。
据某代理机构不完全统计，2010年12月期间，形式各异的营销活动每周都在20场以上，最高峰达到了40多场，其中不乏以样板房开放、亲子互动、明星秀、美食节为主的非销售类营销活动，而这些活动的目的一方面是试探市场反应，另一方面就是为了储客，为项目上市提前做好准备。如上周楼盘活动不少围绕“新春贺岁”作为活动主题，如购房送9999元五星级酒店年夜饭、新春企业联谊会、全国十城联动共贺新春、购房赠送书法名家亲笔题写的贺岁春联、买房送16888元大红包等。
“几个项目都在试探市场，节后加价的意愿比较强烈。”博文道某人员透露，如厚街的南山豪苑一直在计划涨，但这种涨还只是停留在想，因为现在主推别墅，洋房会晚一些。“如今制定出的价格不放出来，现在摸底，看消费者的心理期望。”
记者还了解到，暗涨和试探是一种潜在迹象，这波行情有望于今年春节后至五一前后出现“质变”，即正式加入明涨阵列。
对此，多位业内人士认为，在供不应求的大环境下，商家计划在春节后加价属于正常现象，不过估计多数不会大幅度上涨，因为真正可涨的空间依旧有限。
市场热度不减 房屋销涨两不误
随着春节的临近，卖方市场正在逐步降温，营销推广活动的力度明显减小。然而，这丝毫没有影响部分刚性需求群体踩盘看房的兴趣，不时有楼盘力卖的消息传出。
由此可见，市场的消费力依旧比较旺盛，即使在春节即将来临之际，部分消费者依旧热衷于购房，而这种热度也在一定程度上转化为实实在在的成交额，并及时表现在交易统计数据上。
据了解，在元月第一周，凤岗和大朗两镇成交面积总和达5.8万平方米，占全市比重达33%，且两镇均价均超过9000元/平方米，上周城区住宅成交比重的回升，得益于区域内普通住宅的热销，如万江区的阳光海岸三期·晶岸成交50套，葡萄庄园30套;南城区的香树丽舍成交35套，江南第一城26套;东城区的新世纪星城三期也成交31套等。
“由于目前城区在售楼盘中以高端单位居多，适合普通置业需求的房源较少，因而城区的普通住宅非常抢手。”东莞中原地产策略研究中心总监车德锐认为，但由于城区土地资源日益稀缺，潜在供应项目中以高端住宅为多，适合刚需置业者的盘源较少，展望后市，城区的普通住宅比重将进一步下降，届时价格也将继续上涨，城区的部分需求或许将分流至邻近的道滘、寮步等镇区。
对此，广源地产彭红涛总监也表示，年前调控政策抑制了部分消费力，而近期良好的交易行情算是积压了大半年的刚性需求的正常释放，所以适应的涨价不会影响消费者购房行为。“近期城区房地产业的快速发展，使得城区可开发资源日渐萎缩，这势必让消费需求慢慢向城市中心边缘地带发展，如紧靠东城寮步，目前该区域内楼盘售价走向表现为向上态势。”
楼市需求释放供求与通胀是动力
记者从合富辉煌了解到，从去年7月始，随着市场供应的增多，东莞楼市需求在逐步得到释放，成交量整体呈平稳增加趋势，周成交量从2010年7月初仅约4万平方米低谷增加到2011年1月初的17.5万平方米，成交井喷现象较明显。价格表现亦如此，东莞房价从2010年7月初仅约6000元/平方米低谷持续上涨至2011年1月初的8500元/平方米，涨幅较大。
"除结构性拉动外，东莞房价存在一定幅度的普涨。"合富辉煌研究部李兴旺分析道，2010年12月东莞楼市供应井喷，产品选择面增多的同时，累积的压抑的需求也得到释放。此外，在宏观经济预期加大，房产调控效果预期减弱的背景下，近三周东莞楼市成交维持在历史高位。
针对楼盘敢在调控关键时期，选择涨价这一"反弹"行为，多数东莞业内人士认为，虽然去年10月后的推货量很大，但成交量也有明显提升，表明消费需求依旧旺盛，市场供需表现供不应求的局面，这从精英世家、祥利上城、金域华府等楼盘开盘畅销近九成不难发现。
此外，在通胀压力作用下，让许多消费者将楼市视为最好的避风港，主要原因是许多市民将不动产视为首选理财产品。
事实上，这是业界普遍认同的一种观点。新世纪颐龙湾负责人表示，较股票、基金、黄金等其他投资，商品房是市民对抗通胀最简单的选择。在通胀的大背景下，商铺、写字楼、别墅和高档洋房等具有高抗跌类产品吸引了大量的买家。虽说通胀给房地产市场带来了许多不利政策，如上调准备金、提高存款利息和优惠折扣，但依旧难挡市场购买物业的欲望，这成为楼盘涨价的原因之一。
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