笔者的估计是：销售面积可能创十年新高，但销售价格大致平稳；房地产行业总体将呈现销售好于投资，一、二线城市好于三、四线城市，住宅好于非住宅，龙头开发企业好于小开发商的特点。理由如下：
第一，巨大的库存压力下价格难涨。从绝对库存来看，估计到2012年年底，房屋在建面积可能超过56亿平米，扣除保障房和单位自建，商品房在建面积可能超过40亿平米，足够销售4年；从相对库存来看，2012年全年，房屋新开工约有16亿平米，但销售不足10亿平米，库存仍在增加。此外，全年的销竣比只有1.35，表明库存消化缓慢。因此，房地产供过于求的状况已然形成，房价既无暴涨基础，更无供应断档之忧。
第二，政策的调控仍将延续，继续收紧或转向放松的可能性都不大。2013年宏观调控，尤其是流动性放松的前提就是物价、房价的相对稳定；因此，即便在既认房又认贷、二手房交易税费方面有所微调，房地产调控政策明显放松也是不太可能的。房产税等更严厉的措施似乎也未到推出时点，这保证了房地产运行在相对平稳的轨迹上。考虑到2013年是保障房中可售部分的供应高峰，明年房屋销售面积可能接近11亿平米，但房价涨幅可能和CPI接近。
第三，销售好于投资。2012年2月份之后，销售逐月回暖，但房地产投资并未和过去10年一样也随之回暖，开发商继续新开工、继续拿地的态度非常谨慎。2013年，销售面积和销售金额仍将回暖，有利于带动下游的家居、家具、建材行业；但对上游行业的带动则相对有限，预计全年房地产投资同比增速难以超过20％。
第四，一、二线城市好于三、四线城市。尽管从总体上来说，房地产供过于求的局面已形成，但在北上广和部分省会城市的核心区域，可能还会出现房价明显上涨的情况，但其对区域市场整体房价的影响有限。北京四环以内、上海中环以内的房价在2012年涨幅并不低，但却没有带动城市整体房价的明显上升。其原因在于，这些城市核心区域房屋交易主要是二手房，存量房价格变动基本不统计在房价之内。即便这些城市核心区供应的新房涨幅明显，但其供应量只占城市整体供应量非常小的比例，对整体房价的推动作用也有限。一线核心区域房价明显上涨，和全国房价涨幅有限的格局将并存。
第五，住宅好于非住宅。调控政策导致过去数年非住宅的供应大增，但中国首次置业和改善型居住是当前房地产需求的主流，电商平台的兴起则又推动了对大型商业卖场的需求趋于萎缩。因此非住宅的销售，尤其是三、四线城市的非住宅销售将比较艰难。
第六，房地产企业苦乐不均。有品牌、资金和市场优势的大型开发企业，其市场占有率将持续上升，相当部分的中小开发商可能会选择获利了结。2013年，销售面积和金额的上升，对开发商盈利增长的贡献是有限的。流动性宽松导致的资金成本回落，才是开发商利润增长的重要因素。
综合分析比较，这几年商品房新开工和在建面积很可能已处于历史高位，商品房和保障房的建设高峰期很可能已经过去了。我们很难想象，未来8年商品房供应量也能如GDP和居民收入那样翻番，年销售20亿平米几乎是难以置信的。同时，保障房的建设力度也将趋弱，毕竟中国的城市化率、人口增长和迁徙已到了拐点，居住基本条件已有显著改善。未来中国房地产很可能处于相对平稳的状态。
第一，巨大的库存压力下价格难涨。从绝对库存来看，估计到2012年年底，房屋在建面积可能超过56亿平米，扣除保障房和单位自建，商品房在建面积可能超过40亿平米，足够销售4年；从相对库存来看，2012年全年，房屋新开工约有16亿平米，但销售不足10亿平米，库存仍在增加。此外，全年的销竣比只有1.35，表明库存消化缓慢。因此，房地产供过于求的状况已然形成，房价既无暴涨基础，更无供应断档之忧。
第二，政策的调控仍将延续，继续收紧或转向放松的可能性都不大。2013年宏观调控，尤其是流动性放松的前提就是物价、房价的相对稳定；因此，即便在既认房又认贷、二手房交易税费方面有所微调，房地产调控政策明显放松也是不太可能的。房产税等更严厉的措施似乎也未到推出时点，这保证了房地产运行在相对平稳的轨迹上。考虑到2013年是保障房中可售部分的供应高峰，明年房屋销售面积可能接近11亿平米，但房价涨幅可能和CPI接近。
第三，销售好于投资。2012年2月份之后，销售逐月回暖，但房地产投资并未和过去10年一样也随之回暖，开发商继续新开工、继续拿地的态度非常谨慎。2013年，销售面积和销售金额仍将回暖，有利于带动下游的家居、家具、建材行业；但对上游行业的带动则相对有限，预计全年房地产投资同比增速难以超过20％。
第四，一、二线城市好于三、四线城市。尽管从总体上来说，房地产供过于求的局面已形成，但在北上广和部分省会城市的核心区域，可能还会出现房价明显上涨的情况，但其对区域市场整体房价的影响有限。北京四环以内、上海中环以内的房价在2012年涨幅并不低，但却没有带动城市整体房价的明显上升。其原因在于，这些城市核心区域房屋交易主要是二手房，存量房价格变动基本不统计在房价之内。即便这些城市核心区供应的新房涨幅明显，但其供应量只占城市整体供应量非常小的比例，对整体房价的推动作用也有限。一线核心区域房价明显上涨，和全国房价涨幅有限的格局将并存。
第五，住宅好于非住宅。调控政策导致过去数年非住宅的供应大增，但中国首次置业和改善型居住是当前房地产需求的主流，电商平台的兴起则又推动了对大型商业卖场的需求趋于萎缩。因此非住宅的销售，尤其是三、四线城市的非住宅销售将比较艰难。
第六，房地产企业苦乐不均。有品牌、资金和市场优势的大型开发企业，其市场占有率将持续上升，相当部分的中小开发商可能会选择获利了结。2013年，销售面积和金额的上升，对开发商盈利增长的贡献是有限的。流动性宽松导致的资金成本回落，才是开发商利润增长的重要因素。
综合分析比较，这几年商品房新开工和在建面积很可能已处于历史高位，商品房和保障房的建设高峰期很可能已经过去了。我们很难想象，未来8年商品房供应量也能如GDP和居民收入那样翻番，年销售20亿平米几乎是难以置信的。同时，保障房的建设力度也将趋弱，毕竟中国的城市化率、人口增长和迁徙已到了拐点，居住基本条件已有显著改善。未来中国房地产很可能处于相对平稳的状态。
从上述数据和逻辑分析来看，2013年房价暴涨的可能性甚低。未来，随着中国居民的收入倍增，房价会有一定的上涨空间，但余地已不大。
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