近年来，楼市已成为困扰经济社会发展的一大难题。一方面，房价居高不下，另一方面，受政府严控房价的政策影响，不少地产开发商面临资金饥渴。
如何破解僵局？我建议有关部门可引入一种新型金融工具：可转住房债。这种金融工具可以引导房价、拓宽开发商融资渠道，最终惠及具有刚性需求的购房者。
可转住房债的总体原理是：到期时，债券投资者可以选择拿回本金或者换取一定面积住房。如果开发商在某项目中面临部分资金短缺，经过有关部门批准后即可发行这种债券。但在发行前，开发商需与政府部门共同商定转换价格M，M代表了政府对于几年后的该项目住房的目标价格，该价格一般不高于当前同类楼盘均价，债券到期日定为募集资金投入项目预期完工后一年左右。
可转住房债与正常债券一样可以在交易所市场交易，并定期向投资者支付票息。然而，该债券含有有利于买方的期权，故该种债券的票息率应该稍低于同类、同信用评级的其他债券。
但是为了规范住房转换行为，提高债券的可操作性，需要设定一些具体转换规则。对于持有面值为N的债券投资者，无论当时房价达到什么水平，该投资者可获得的最大转换面积为N/M。债券发行前，开发商提前设定几种不同面积的“标准住房”以满足不同转换需要。例如，假设有80、110、150平方米三种标准住房，对于拥有最大转换面积130平方米的投资者，他可以选择换取一套110平方米或者80平方米的标准房。
时间上也需要一些规定，债券到期前12个月，债券持有者需要申报确定债券到期后是否转换住房，该日在法律上可称为“转换意向日”。转换意向日前，开发商需要保留足够数量的标的项目住房以满足转换需求。为防止债券价格不理性波动，转换意向日前6个月二级市场交易停止。债券到期时，登记不转换住房的投资者获得债券本金，登记转换住房的投资者获得住房，如转换后仍有债券余额则返还剩余本金。
最后还应该加入一点限制，流动性限制，以使得债券真正惠及刚需投资者。有关部门应该规定，转换的住房在转换后10年内不得卖出(破产清算除外)。这样的情况下，该债券对于炒房者没有吸引力，因而可以让真正有住房刚需的投资者获益。
相比起现行的一般金融产品，可转住房债有以下特别的重要作用和功能：
引导房价。转换价格对于同类商品房价格起到了重要的引导作用。当同类住房的买房者知道有不少可转住房债投资者未来几年用价格M即能买到住房，他们对于房价的预期即被降低，因此几年内市场房价不会比价格M高出太多。
拓宽融资渠道。受现行国家政策影响，房地产开发商极难从银行信贷和正常债券渠道获得贷款，可转住房债可以变相起到经济适用房的作用，有望得到政府监管部门的支持，从而让开发商获得必要的项目融资。
最终受惠最大的还是广大刚需住房投资者。可转住房债的投资者可以提前几年用合理的价格“预订”高质量的商品房，没有购买可转住房债的潜在购房者也因为房价得到控制而获益。这种债券的发行，与经济适用房政策结合，可以使得更多中产阶级、工薪阶层住进他们需要的新房。
如何破解僵局？我建议有关部门可引入一种新型金融工具：可转住房债。这种金融工具可以引导房价、拓宽开发商融资渠道，最终惠及具有刚性需求的购房者。
可转住房债的总体原理是：到期时，债券投资者可以选择拿回本金或者换取一定面积住房。如果开发商在某项目中面临部分资金短缺，经过有关部门批准后即可发行这种债券。但在发行前，开发商需与政府部门共同商定转换价格M，M代表了政府对于几年后的该项目住房的目标价格，该价格一般不高于当前同类楼盘均价，债券到期日定为募集资金投入项目预期完工后一年左右。
可转住房债与正常债券一样可以在交易所市场交易，并定期向投资者支付票息。然而，该债券含有有利于买方的期权，故该种债券的票息率应该稍低于同类、同信用评级的其他债券。
但是为了规范住房转换行为，提高债券的可操作性，需要设定一些具体转换规则。对于持有面值为N的债券投资者，无论当时房价达到什么水平，该投资者可获得的最大转换面积为N/M。债券发行前，开发商提前设定几种不同面积的“标准住房”以满足不同转换需要。例如，假设有80、110、150平方米三种标准住房，对于拥有最大转换面积130平方米的投资者，他可以选择换取一套110平方米或者80平方米的标准房。
时间上也需要一些规定，债券到期前12个月，债券持有者需要申报确定债券到期后是否转换住房，该日在法律上可称为“转换意向日”。转换意向日前，开发商需要保留足够数量的标的项目住房以满足转换需求。为防止债券价格不理性波动，转换意向日前6个月二级市场交易停止。债券到期时，登记不转换住房的投资者获得债券本金，登记转换住房的投资者获得住房，如转换后仍有债券余额则返还剩余本金。
最后还应该加入一点限制，流动性限制，以使得债券真正惠及刚需投资者。有关部门应该规定，转换的住房在转换后10年内不得卖出(破产清算除外)。这样的情况下，该债券对于炒房者没有吸引力，因而可以让真正有住房刚需的投资者获益。
相比起现行的一般金融产品，可转住房债有以下特别的重要作用和功能：
引导房价。转换价格对于同类商品房价格起到了重要的引导作用。当同类住房的买房者知道有不少可转住房债投资者未来几年用价格M即能买到住房，他们对于房价的预期即被降低，因此几年内市场房价不会比价格M高出太多。
拓宽融资渠道。受现行国家政策影响，房地产开发商极难从银行信贷和正常债券渠道获得贷款，可转住房债可以变相起到经济适用房的作用，有望得到政府监管部门的支持，从而让开发商获得必要的项目融资。
最终受惠最大的还是广大刚需住房投资者。可转住房债的投资者可以提前几年用合理的价格“预订”高质量的商品房，没有购买可转住房债的潜在购房者也因为房价得到控制而获益。这种债券的发行，与经济适用房政策结合，可以使得更多中产阶级、工薪阶层住进他们需要的新房。
黄宏(该文获“寻找金点子”征文活动三等奖，作者系卡内基梅隆大学计算金融硕士生)
东莞广龙地产中介主要从事东莞厂房网，厂房买卖，东莞土地买卖，工业园招商等相关业务，欢迎您来电咨询!
关键字：东莞厂房网
